Charges et fiscalité des bureaux à Monaco : ce que coûte réellement un local professionnel

Monaco n'a ni taxe foncière annuelle, ni taxe d'habitation, ni contribution économique territoriale. Cela ne signifie pas qu'un bureau monégasque est sans charges : copropriété, TVA sur les loyers, droits d'enregistrement, dépôt de garantie, pas-de-porte et cotisations sociales composent un coût complet très différent de celui d'un bail français. Cette page le décompose poste par poste, à partir des seules sources officielles.

1. Synthèse : ce qui existe et ce qui n'existe pas

L'absence d'impôt foncier et de contribution économique ne fait pas d'un bureau monégasque un local peu coûteux. Le coût s'est simplement déplacé : vers le loyer, vers les charges de copropriété et, à l'entrée, vers le pas-de-porte.

2. L'impôt sur les bénéfices

Champ d'application

L'ISB est institué par l'Ordonnance Souveraine n° 3.152 du 19 mars 1964, modifiée. Son article 1^er vise :

• Les entreprises, quelle que soit leur forme, exerçant à Monaco une activité industrielle ou commerciale, lorsque leur chiffre d'affaires provient à concurrence de 25 % au moins d'opérations faites en dehors du territoire monégasque, directement ou par personne interposée ;
• Les sociétés dont l'activité à Monaco consiste à percevoir des produits de cession ou de concession de brevets, marques de fabrique, procédés ou formules de fabrication, ou des produits de droits de propriété littéraire ou artistique — sans condition de seuil.

Formulé à l'inverse par le Gouvernement Princier : les entreprises qui génèrent plus de 75 % de leur chiffre d'affaires en Principauté ne sont pas assujetties à l'ISB.

Taux

Exonération des entreprises nouvelles

L'Ordonnance Souveraine n° 10.324 du 17 octobre 1991 instaure un barème dégressif au profit des entreprises réellement nouvelles.

Le bénéfice de ce régime est encadré : il ne s'applique pas aux activités bancaires, financières, d'assurance, de gestion et de location d'immeubles ; le capital ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, à plus de 50 % par d'autres sociétés ; et il est exclu pour les reprises, restructurations ou extensions d'activités préexistantes. L'ordonnance raisonne en mois, la fiche pratique du Gouvernement en années : c'est le texte de l'ordonnance qui prime.

3. La TVA, y compris sur les loyers

La formule officielle est sans ambiguïté : « la Taxe sur la Valeur Ajoutée est perçue sur les mêmes bases et aux mêmes taux qu'en France ». Le cadre est celui de l'union douanière franco-monégasque issue de la convention du 18 mai 1963 ; le texte monégasque applicable est le Code des taxes sur le chiffre d'affaires.

Le cas des loyers de bureaux

C'est le point le plus mal compris. Le principe est l'exonération, assortie d'une option :

• Article 26-2° du Code des taxes sur le chiffre d'affaires : les locations de locaux nus sont exonérées de TVA — hors emplacements de stationnement. L'exonération cesse notamment lorsque la location est pour le propriétaire un moyen de poursuivre l'exploitation commerciale sous une autre forme, d'en accroître les débouchés, ou lorsqu'il participe aux résultats de l'entreprise locataire.
• Article 15 : les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti peuvent, sur leur demande, acquitter la TVA. L'option est fermée pour les locaux destinés à l'habitation ou à usage agricole, et lorsque le preneur est non assujetti — sauf si le bail fait mention de l'option par le bailleur.
• Les locaux aménagés ou meublés relèvent d'un régime distinct et se situent par nature dans le champ de la TVA.

4. Droits d'enregistrement et de mutation

Le texte de référence est la loi n° 1.381 du 29 juin 2011 relative aux droits d'enregistrement exigibles sur les mutations de biens et droits immobiliers.

Cession d'un fonds de commerce : les formalités

• Droit proportionnel de 7,5 %
• Deux insertions au Journal de Monaco, espacées de huit jours
• Délai d'opposition des créanciers : dix jours au plus après la seconde insertion
• Faculté de surenchère du dixième dans les huit jours de l'adjudication pour les créanciers nantis

5. Les charges d'un bail : qui paie quoi

Les modèles de baux publiés par le portail officiel — un bail commercial et un bail à usage de bureau — donnent la répartition réelle des charges telle qu'elle se pratique. Ce sont des modèles de baux domaniaux, publiés à titre informatif : ils reflètent la pratique et le droit applicables sans constituer une règle légale générale opposable dans un bail privé.

Durées prévues par les modèles : 3 ans avec tacite reconduction triennale pour le bail commercial, 5 ans avec tacite reconduction et préavis de six mois pour le bail à usage de bureau.

6. Charges de copropriété : le cadre légal

La loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée notamment par la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022, régit la répartition.

• Article 7 : chaque copropriétaire participe aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, elles-mêmes déterminées d'après la consistance, la superficie et la situation des lots.
• Charges spéciales : supportées par les seuls copropriétaires bénéficiant de services ou équipements communs déterminés, selon l'utilité qu'ils leur procurent.
• Le débiteur légal est le copropriétaire, donc le bailleur. La refacturation au preneur résulte du contrat de bail, pas de la loi.

Une conséquence pratique pour un preneur : la clé de répartition est fixée par le règlement de copropriété, indépendamment de l'usage réel. Un plateau situé en étage élevé dans un immeuble doté d'équipements lourds peut supporter une quote-part sans rapport avec l'intensité d'occupation. Demander l'historique des charges sur trois exercices avant de signer est le seul moyen de calibrer le poste.

7. Cotisations sociales employeur et salarié

Les taux et plafonds ci-dessous sont ceux publiés par les Caisses Sociales de Monaco, en vigueur au 1^er octobre 2025 — et au 1^er janvier 2026 pour l'assurance chômage.

Les travailleurs indépendants, artisans, commerçants et gérants de S.A.R.L. relèvent quant à eux de la CAMTI-CARTI, avec affiliation dans le mois du début d'activité. Les dirigeants non salariés de S.A.M. en sont dispensés. Les barèmes de ce régime relèvent d'une grille distincte, à vérifier auprès des Caisses Sociales.

8. Lire un budget d'occupation

Réunir les postes ci-dessus permet de reconstituer le coût complet d'un bureau monégasque. La structure type est la suivante :

Le cadre juridique du bail lui-même — durée, renouvellement, indemnité d'éviction, commission arbitrale — est détaillé sur notre page locaux commerciaux à Monaco. La comparaison entre acquisition et location est traitée dans notre dossier acheter ou louer ses bureaux à Monaco.

Questions fréquentes